Как  правильно купить квартиру?

Покупка квартиры – важный и значимый шаг в жизни каждого. 

Человек, который решается купить квартиру, хочет изначально собрать предварительную информацию по поводу ее возможной цены – расспрашивает друзей, коллег и, конечно же, ищет в Интернете. 

Он оценивает свои финансовые возможности и, условно говоря, хочет найти квартиру за 10 единиц. Просматривая бесплатные профессиональные базы недвижимости (порталы «Из Рук в Руки», «Недвижимость и Цены», http://cian.ru) и доски объявлений (http://avito.ru), он убеждается, что квартиры, подходящие ему по цене, как бы есть на рынке. И он с успокоением начинает рассуждать, что если добавить еще немного, то можно было бы даже купить что-нибудь получше, или же разменять свою собственную квартиру на новую с большей площадью… Однако, когда дело доходит до просмотра объектов, он понимает, что его первоначальные ожидания не совпадают с реальностью: квартиры за 10 единиц располагаются либо в треснутых старых домах, либо документы у собственников не в порядке, или же соседи настолько неадекватные, что никто там жить не хочет. Начиная реально анализировать рынок недвижимости, он приближается с отметки в 10 единиц к уровню в 13 единиц – т.е. рыночную цену объектов недвижимости он до конца недопонимает.

Наконец, более-менее устраиваемый вариант квартиры с большей стоимостью найден, и теперь необходимо собрать определенный перечень документов для проведения сделки:

- копия паспорта владельца недвижимости;

- документы, подтверждающие факт наличия имущественных прав на квартиру; 

- выписка из домовой книги; 

- пакет справок из БТИ; 

- кадастровый паспорт из Кадастровой палаты (при отсутствии у собственника);

- документы, подтверждающие факт наличия имущественных прав  (первичные - справки ЖСК, вторичные – приватизационные документы и свидетельства, выдаваемые застройщиком);

- предоставленные продавцом справки из психоневрологического и наркологического диспансеров; 

Для оформления сделки человек пытается найти какого-нибудь юриста или обращается в юридическую контору для проверки всех документов. Как правило, сторонние юристы не занимаются проверкой собранных документов на чистоту квартиры, а специализируются на ведении судебных дел и с объектами недвижимости сталкиваются редко. В идеале необходимо сделать запросы у нотариуса в архиве, чтобы проверить возможность наличия претендующих на квартиру родственников (завещание, наследство, нахождение в местах лишения свободы). Важно проверить наличие обременений на квартиру (взять выписку из ЕГРП). Если желаемая квартира введена в эксплуатацию до 1995 г., необходимо оценить правильность процедуры ее приватизации (т.к. до этого года в процесс не включались несовершеннолетние граждане). В случае если эта квартира участвовала несколько раз в процессах продажи и обмена, то важно проверить каждую проведенную сделку. Очень важно оценить соответствие реальной планировки поэтажному плану здания (процесс регистрации самовольной планировки невероятно сложен). До совершения сделки необходимо, чтобы все третьи лица были выписаны из квартиры, это проверяется выпиской из домовой книги (которую, кстати, нередко подделывают в собственных интересах). 

Единственное, что делают юристы – просят подготовить вышеуказанный перечень документов. А сами их не получают, поэтому на чистоту этих документов рассчитывать нельзя. Таким образом, чтобы хоть как-то оправдать высокую стоимость предоставления своих услуг, на сделке при встрече с продавцом они стараются максимально показать свою грамотность и скрупулезно придираются к пунктам договора, совершенно не влияющим на суть и безопасность сделки.

При сдаче документов в регистрационную палату тоже может возникнуть ряд проблем: если использовать типовой договор, скачанный из Интернета, то он не будет отработанным и выверенным. И Регпалата может его не пропустить в силу несоответствия каких-либо пунктов договора их существующим требованиям и нюансам. А у каждой регистрационной палаты есть свои особенности в условиях принятия документов. И, конечно же, знать все нюансы человеку, не являющемуся профессионалом в данной области, невозможно.

Всех этих проблем и трудностей можно избежать, если обратиться в хорошее агентство недвижимости: желательно, чтобы оно являлось действующим членом Гильдии Риэлторов – это дает дополнительную гарантию качества и контроль за ведением его деятельности. При выборе агентства недвижимости важно узнать отзывы о нем, оценить репутацию, опыт работы, профессионализм сотрудников. В процессе технологии проведения переговоров должен участвовать именно грамотный риэлтор, и агентство должно обладать высококвалифицированным руководителем (хотя бы в штате фирмы должен присутствовать юрист). И помимо проведения безопасной сделки, без лишних проблем и траты времени для клиента, риэлтор еще и помогает снижать стоимость желаемой квартиры, т.к. он как никто другой знает рынок, может предложить альтернативу и выбрать самый выгодный для клиента объект.